도시재생마을도 상업화 그림자…집세 급등 막을 조례 만들어야

젠트리피케이션 부발연 보고서


	부산 사하구 감천문화마을을 찾은 관광객의 모습. 감천문화마을은 최근 4년 새 점포 수가 10배 증가하는 등 과잉 상업화로 인한 젠트리피케이션 현상을 보이고 있다.

- 부산 원도심서 시작해 확대조짐
- 감천마을 상가 수 4년새 10배로
- 공시지가도 덩달아 21% 뛰어
- 인구는 18.5% 줄며 이탈 가속화

- 골목상권 보호와 몰개성화 막을
- 강력한 제도적 장치 마련 주문

구도심이 번성하면서 건물 임대료가 올라 원주민이 내몰리는 젠트리피케이션(Gentrification) 현상이

부산 중구 광복동 중앙동 등 원도심과 해운대구 송정동(본지 지난해 11월 26일 자 1면 등 보도)에 이어

부산 사하구 감천문화마을 같은 도시재생지역에서도 발생할 조짐을 보이고 있다.

이에 따라 마을공동체를 보호하기 위해 조례에 기반을 둔 '골목문화 상생상권구역' 지정이 필요하다는 목소리가 나오고 있다.

부산발전연구원은 17일 '도시재생사업지역의 주민생활 및 상권변화' 보고서를 발간하고 도시재생사업에 따른 마을공동체의 과잉 상업화를 방지할 수 있는 대안을 제시했다.

'부산판 젠트리피케이션' 현상에 관한 첫 보고서여서 도시재생지역 마을주민은 물론

관련 분야 연구자와 행정기관의 관심이 쏠리고 있다.

보고서는 도시재생사업이 진행된 대표적 거주지역인 감천문화마을과 안창호랭이마을(동구), 이바구문화마을(동구), 흰여울문화마을(영도구)을 대상으로 거주 인구 추세와 주택 및 토지가격 변화, 점포 수 변화 등 마을의 변화상을 분석했다. 감천문화마을을 제외하고는 아직 우려할 정도는 아니지만, 감천문화마을은 외지 상인의 급증에 따른 원주민 이동 같은 과잉 상업화의 초기 단계에 있다고 보고서는 진단했다.

이에 따른 마을 원주민과 외지 상인 간의 갈등이 증폭하는 양상도 나타나고 있다.

감천문화마을은 지난해 방문객이 130만 명으로 2011년 2만5000명보다 430배나 급증했다.

이에 따라 5개였던 상가는 55개로 10배 이상 늘어났다.

주택의 공시지가도 2010년과 비교해 21.4% 상승했다.

반면 감천문화마을의 행정구역인 감천2동의 인구는 지속적으로 감소하고 있다.

2010년 1244명이던 인구는 지난해 말 현재 1013명으로 18.5% 감소했다.

연구책임을 맡은 김형균 부산학연구센터장은 "신규 점포 대부분이 주택을 리모델링한 상가라는 점에서 기존 주민이 외지 또는 감천2동 인근으로 몰려나간 것으로 추정된다"며 "특히 감천문화마을 주거 특성상 세입자가 많아 상권 활성화에 따른 젠트리피케이션으로 파악하고 있다"고 말했다.

보고서는 이 같은 문제 해결을 위해 ▷원주민 임대료 상한제도 도입 ▷외지인 소유 및 임대상가 총량관리제 ▷골목별 업종배치 조정제 등 20가지 정책 방안을 제시했다.

특히 정책 실행을 위한 실천적 방안으로 골목문화 상생상권구역 지정을 제안하고 있다.

조례를 제정해 골목상권과 마을의 문화 다양성을 보호할 수 있게 하자는 구상이다.

앞서 사하구는 감천문화마을 주민 및 상인회와 구가 협력해 이 같은 문제를 해결하기 위한 협의체를 꾸려 상생방안을 모색(본지 지난 11일 자 8면 보도)하기로 했다.

하지만 이보다 법적 강제성을 가진 조례 제정이 필요하다는 입장이다.

김 센터장은 "상위법인 도시재생특별법에 따라 사업지구의 젠트리피케이션 방지 조항을 조례로 만들 수 있다"며 "지난해 서울 성동구가 전국 최초로 관련 조례를 만든 것은 상징적인 일"이라고 강조했다.

※ 젠트리피케이션 방지 단계별 정책

◇ 상업형 보호 방안

-원주민 임대료 상한제 도입

-소상업자 임대기간 장기화

-적정 권리금·임대료 보전 인센티브제

-골목별 업종배치 조정제

◇ 도시관리형 보호 방안

-외지인 소유·임대상가 총량관리제

-퇴출금지구역 지정

-포괄용도지구 도입

-골목문화상권 상생지구제 도입

◇공동체형 보호 방안

-마을공동체 소유 확대

-공유경제형 소유와 운영방식 도입

-토지은행 운영 통한 공공성 강화

-국·공유지 공동체 사용권한 완화

임대료 상한제·외지인 상가총량제가 해법

원주민 보호대책 어떤 게 있나

- 골목별로 업종 배치 조정하고
- 퇴출금지구역 둬 토착점포 보호
- 마을공동체 협동조합 설립도

부산발전연구원이 17일 발간한

'도시재생 사업지역의 주민생활 및 상권변화' 보고서는 감천문화마을 등 도시재생사업지역에서 발생하는 젠트리피케이션(Gentrification)을 방지하기 위해 각 지역의 상업화 과정에 따른 장·단기별 정책적 보호 방안을 제시하고 있다.

김형균 부산학연구센터장은 "도시재생사업은 쇠퇴지역 안정화에 따른 집값 상승과 공실률 감소, 지역상권 활성화 등 긍정적인 측면도 있다"며 "다만 젠트리피케이션으로 훼손될 수 있는 마을공동체와 문화 다양성을 보호할 방안을 만들어야 한다"고 밝혔다.

■ 젠트리피케이션 속도 조절

보고서는 임대료와 임대기간 조정을 통해 급속한 상업화에 따른 젠트리피케이션의 속도를 조절할 수 있다고 밝힌다. 먼저 원주민 임대료 상한제 도입을 제안한다. 10년 이상 원주민이 거주하는 주택이나 운영하는 가게는 임대료를 일정 금액 이상 올리지 못하도록 규제하자는 방안이다.

이와 함께 원주민이 소규모로 운영하는 가게는 임대기간을 1회 계약 시 3~5년 이상 보장하는 소상업자 임대기간 장기화 방안을 제시하고 있다. 임대료와 임대기간에 규제를 받는 건물주는 재산적 손해를 보기 때문에 부산시와 해당 구에서 손해액 일정 부분을 보전해주거나 지방세를 감면해주는 인센티브제 도입도 병행돼야 한다는 지적이다.

또 골목상권의 확장으로 말미암아 기존 주택이 가게로 리모델링되면서 주택과 상가가 뒤엉키는 난전 현상이 나타나 거주 여건이 악화되고 있다. 이를 방지하기 위해서는 골목별 업종배치 조정제가 필요하다고 보고서는 지적한다.

■ 외지 자본 막는 행정적 규제 도입

무분별한 외지 자본의 투입을 젠트리피케이션의 원인으로 보고 도시관리 차원에서 행정적 규제를 동원해 이를 막을 것을 보고서는 제안한다. 도시재생사업의 부정적인 사례로 마을에 거주하지 않으면서 가게만 운영하는 외지 상업인의 증가를 꼽았다.

보고서는 마을에 거주하지 않는 외지 상인을 제한하기 위해 외지인 소유 및 임대상가를 총량제로 관리하는 방안을 제시하고 있다. 이와 함께 퇴출금지구역을 지정해 토착성과 지역성이 강한 가게나 점포를 보호하는 제도적 보호방안을 마련해야 한다고 주장한다.

또 포괄용도지구제를 도입해 골목상권의 난개발을 방지해야 한다고 권고하고 있다. 현재 제2종 일반주거지역 용도를 근린생활시설로 변경할 때는 구청에 신고서만 제출하는 것으로 행정적 절차가 끝난다. 이 때문에 외지인이 기존 건축물을 상업적으로 활용하기 쉬워 무분별한 마을 상업화와 젠트리피케이션의 원인이 되고 있다고 지적하고 있다.

■ 주민공동체 역량 확대

지역 자산의 마을 공동체 소유를 확대하기 위해 주민들이 출자한 협동조합을 설립하고 여기에서 발생하는 수익을 원주민의 이익으로 환원하는 방안이 제시됐다.

또 골목 상권 가게의 개인 소유보다는 공유하는 방식을 개발해 마을 공동체의 유대감 강화와 임대료 안정화를 바탕으로 토착 주민의 이탈을 방지할 수 있다고 보고 있다. 이를 위해 국유지나 시유지 등을 주민공동체의 공동소유 상가로 활용할 수 있도록 사용 권한을 완화하는 방안이 제도적으로 뒷받침돼야 한다고 주장한다.

주민들이 크라우드 펀딩(다수로부터의 자금 조달)이나 시민주 방식으로 기금을 조성해 마을 사업을 추진하는 방법도 필요하다고 지적하고 있다. 조성한 기금으로 토지은행을 설립·운영함으로써 외부 자본에 의한 무분별한 지가 상승을 억제할 수 있다는 뜻이다.